Эксперт — о тенденциях в сфере недвижимости на 2018 год
В редакции газеты «Мой район» прошла Прямая линия с Сергеем Вишняковым, экспертом в сфере безопасности сделок с недвижимостью, руководителем агентства безопасной недвижимости «Вишня». Специалист рассказал о ситуации на рынке жилой недвижимости в 2018 году, в том числе о реновации пятиэтажек, ипотеке и влиянии выборов президента на рынок, а также о перспективах на ближайшие годы.
«Цены на недвижимость в Москве падают не только из‑за сложной экономической ситуации в стране, — объясняет Сергей Вишняков. — На рынок столицы также влияет большое количество вводимого жилья и планы по вводу жилья, заявленного в программе реновации, и застройке промзон. Эти новые квадратные метры за счет своей массовости давят на вторичный рынок, заставляя снижать цены. На рынок также давит снижающийся процент по ипотеке. Поэтому мы ожидаем плавный спад еще в течение 5 лет, но с небольшими всплесками цен. Например, первое повышение будет после выборов».
-20 %
на столько в среднем изменилась цена на недвижимость в Москве в 2017 году
Мы уже почти год не можем продать свою квартиру в Красносельском районе, здесь все есть, развитая инфраструктура. Однако покупатели просят сбить цену, причем сильно. Но мы потеряем примерно 30 процентов от стоимости.
Проблема в том, что люди цепляются за старые цены. Я не раз сталкивался с тем, что продавцы пытаются формировать стоимость, исходя из привязки к долларам или евро. Но в 2007 году, когда покупалась эта квартира, доллары были не теми деньгами, что сейчас. Нельзя потерять 30 процентов от стоимости, если их просто нет. Покупатель не готов заплатить повышенную цену по «старой памяти». Кроме этого, у покупателей сейчас большой выбор, что купить: «двушку» в Красносельском районе или более просторную «трешку», отъехав на Преображенку. Поэтому, если квартиру необходимо продать, придется снижать цену.
Прочитал, что запретили долевое финансирование строительства. Кто и как тогда будет финансировать строительство и не приведет ли это к удорожанию недвижимости?
45 миллионов квадратных метров жилья
появится в ближайшие 3‑5 лет в Москве
Да, власти вводят запрет на прямое финансирование дольщиками застройщика, он начнет работать в июле этого года. Теперь деньги покупателей до конца строительства дома будут лежать в банке. Пока застройщик не передаст квартиру покупателю — деньги ему перечислены не будут. А застройщику придется брать кредит на строительство в банке на более долгий срок — до конца строительства. Более долгий кредит потянет за собой большую выплату процентов застройщиком, поэтому недвижимость для покупателя подорожает. Но есть и плюс: застройщику придется поторопиться со сроками сдачи дома, чтобы избежать выплаты лишних процентов и получить деньги покупателей.
Стоит ли сейчас покупать квартиру? Или подождать, пока цены еще упадут?
Если квартира нужна для жилья, то берите сейчас, потому что жить нужно в настоящее время. А вот инвестировать я бы рекомендовал с осторожностью особенно в те районы, где идет массовая застройка. Там точно цены будут снижаться. Впрочем, все зависит от района и даже дома. Нужно изучать конкретную ситуацию.
Сейчас выгоднее купить новостройку в ближайшем Подмосковье или вторичку в Москве?
Сейчас спрос переместился все‑таки в Москву, потому что цены стали приемлемее. Например, на последних станциях метро можно купить неплохие «однушки» около 33 метров за 4,4 миллиона рублей. Плюс к этому отличная транспортная доступность, рядом метро. Зачем ехать в Подмосковье?
Каких минимальных значений могут достигнуть ставки по ипотеке в этом году?
В этом году, думаю, ставка будет примерно те же 9 процентов, плюс-минус. Также можно поискать специальные предложения по застройщикам — я видел и 5, и 6, и 7 процентов в виде специальных условий по конкретным домам.
Наша пятиэтажка и соседняя — единственные не попавшие под реновацию. Вокруг построят новые дома. В этом случае наша квартира вырастет в цене или нет?
Квартира упадет в цене. Люди сейчас все чаще предпочитают покупать жилье в новостройках, а не в старом фонде. Оно просторнее, там лучше планировки, общественные зоны. Кроме этого, в реновируемых районах, вероятно, произойдет большее снижение цен, чем в среднем по Москве. Потому что часть полученных в ходе реновации квартир собственников сразу пойдет в продажу и еще примерно 50 % квартир в этих домах будет продавать город.
33 квадратных метра
площадь «однушки» на крайних станциях метро стоимостью
4,4 млн руб.
Можно ли ожидать роста цен на квартиры в районе, где открыли метро?
Если в этом районе и без того все в порядке с транспортной доступностью, то повышения ждать не стоит. Но районы, до которых добираться сложно, например Некрасовка или часть Новой Москвы, выиграют. Там цены могут вырасти.
Можно ли будет получить вторую квартиру или лишние метры по реновации, если доплатить?
Вопрос о конкретных суммах доплат пока не решен властями окончательно. Но явно вторую квартиру можно будет купить в этом же доме по коммерческой цене — власти обещают часть квартир выставить в открытую продажу.
9% ставка по ипотеке
прогноз нашего эксперта на 2018 год
Как получить компенсацию в созданном Фонде защиты дольщиков?
Проще всего получить компенсацию дольщикам с ДДУ, достаточно прийти туда с документами на квартиру. Если это были другие формы взаимодействия с застройщиком, например договор паенакопления в рамках ЖСК, то здесь нужно будет доказывать, что покупатель именно дольщик, а не просто участник рынка — инвестор.
Стоит ли покупать квартиру в Новой Москве? Как развивается этот округ, достаточная ли там инфраструктура для жизни?
Новая Москва пока слабо развита. Транспортная и социальная инфраструктура там только начинают делать первые шаги. Именно для жизни (не для инвестиций) я бы рекомендовал обратить внимание на Новую Москву через 3‑5 лет. К этому времени туда протянут метро, появится достаточно детских садов, школ, больниц и т. д.
Подскажите, а начала ли уже работать государственная программа со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми?
Да, с начала 2018 года стартовала государственная программа, которая позволит получить семьям с двумя, тремя и более детьми ипотеку по льготной ставке, не превышающей 6 процентов годовых. Это компенсация сроком на 3 года, а не на весь срок кредита. Если в семье становится больше двух детей, то программу можно продлить до 5 лет. Могу сказать, что в среднем по статистике семья гасит кредит в течение 7‑8 лет, поэтому льготная ставка — серьезное подспорье, есть шанс 5 лет платить по льготной ставке и быстрее выплатить кредит.
25% квартир в разных сегментах
снялись с продаж до итогов выборов президента
Хочу продать свою «однушку» в Алтуфьево за 7 миллионов рублей. Но риелтор говорит, что сейчас цены на недвижимость упали, и предлагает снизить стоимость на миллион-полтора. Насколько это соответствует действительности?
7 миллионов может стоить однокомнатная квартира площадью метров около 50. Если это стандартная квартира, например 32‑38 метров, то да, стоит сбрасывать цену — в Алтуфьево «однушки» продаются примерно за 5,5 миллионов. Но здесь важно правильно определить среднюю стоимость конкретного варианта и, если продажа зависает, сбрасывать по 100‑200 тысяч, чтобы нащупать свою цену.
Цены на жилье в столице сейчас в основном падают, а что в это время происходит на рынке загородной недвижимости?
В загородной недвижимости цены упали еще больше, чем на рынке городского жилья, и продажи там идут значительно хуже. Все дело в том, что дачи, дзагородные дома и участки — это предмет вторичного спроса. Их покупают в основном тогда, когда уже есть или были квартиры. Могу привести такой пример: объект, который в 2012 году теоретически мог быть продан за 10 миллионов рублей, сейчас с большим трудом уходит всего лишь за 5,5 миллионов. Если говорить о более дорогих проектах, то они в общей массе просто зависают.
Считаете ли вы предстоящие выборы президента весомым фактором, который может серьезно повлиять на рынок недвижимости?
Действительно, не только продавцы, но и покупатели ждут предстоящих в нашей стране выборов, которые, по сути, ничего не решают, это просто психологический момент. Однако уже перед Новым годом 20‑30 процентов квартир в разных сегментах снялись с продажи. Продавцы затихли до выборов.
Думаю все же, что рынок немного оживится в апреле. Всплеск цен произойдет из‑за того, что покупателей появится больше и продавцы попытаются отыграть сегодняшнее затишье. Мы ожидаем повышения цен примерно на 10 процентов. Прогнозировать ситуацию далее, например к лету, сложно.
