На что обратить внимание при покупке в новостройке
Дороги и развязки. Учитывая, что сейчас активное строительство идет в районах, ранее не рассчитанных на большое количество жителей, серьезной проблемой может стать отсутствие выездов и въездов.
Как пример можно привести район Путилково, выезд из которого возможен только через Митино или МКАД, из‑за того что в этом районе есть лишь одна, притом однополосная дорога, жители сталкиваются с постоянными пробками. При покупке жилья обратите внимание на количество строящихся домов и развитую дорожную инфраструктуру.
Наличие парковочных мест во дворе. Ни для кого не секрет, что множество застройщиков игнорируют вопрос наличия парковочных мест во дворах. Чаще всего это происходит из‑за отсутствия пространства на месте застройки.
Сейчас в сегментах эконом и комфорт на одну квартиру приходится в среднем 0,97 машино-места, в то время как на квартиру в жилом доме эконом-класса должно отводиться одно машино-место, а в доме комфорт-класса — 1,7. Такая ситуация характерна не только для новостроек доступного сегмента. В бизнес-классе вместо положенных 2 машино-мест на одну квартиру приходится в среднем 1,33 машино-места.
Звукоизоляция и огнестойкость. Застройщики зачастую экономят на материалах при строительстве. В результате, заселившись в новоприобретенную квартиру, вы столкнетесь с плохой звукоизоляцией, то есть станете невольным слушателем жизни соседей сверху. А также используют утеплительные материалы, которые чаще всего не являются огнеустойчивыми.
Чаще всего проблема звукоизоляции встречается в домах, при строительстве которых использовались газобетонные блоки или пеноблоки, в данном случае рекомендуем уточнять у застройщика, проводились ли дополнительные работы по звукоизоляции межкомнатных перегородок. Иначе придется выложить из своего кармана в среднем 9000 рублей за дополнительные работы по изолированию своей частной жизни.
Также спросите у застройщика, какие материалы были использованы при утеплении. Если это полимерные материалы, такие как пенополистирол или ПИР-плиты, значит при строительстве сильно экономили, эти материалы неэкологичны и неогнеустойчивы.
Договор. Договора долевого участия (ДДУ) имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214‑ФЗ. В соответствии с этим законом, если застройщик обанкротится, ваши требования будут обеспечены залогом. Также ДДУ позволяет защититься от двойной продажи квартиры.
Застройщики иногда сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ.
Документы. Проверьте, все ли хорошо с документами у застройщика.
Вот обязательный перечень:
- инвестиционный контракт;
- проектная декларация;
- разрешение на строительство;
- проектная документация, заключение государственной
- экспертизы проектной документации;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
- свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
- договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
- выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
- регистрационные и учредительные документы застройщика:
- устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ (не более чем месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
- форма договора, по которой будет продаваться квартира;
- аудиторское заключение;
- заключение экспертизы проектной документации;
- строительные лицензии, допуск СРО.
Источники: Сергей Вишняков, управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality (Прайм квалити), Наталия Пахомова, инженер компании ROCKWOOL, Russia.
