Торопиться не надо

Первая очередь в жилых комплексах не всегда выгоднее последующих
Многие жилые проекты в Москве и Подмосковье строятся очередями. Те, кто покупает квартиры на самом старте в крупном проекте, рискуют в первые годы жить посреди стройки и без необходимой инфраструктуры. Портал о недвижимости IRN.RU выяснил, есть ли смысл на нынешнем рынке покупать квартиры в первых очередях ради более низких цен.
ПРОБЛЕМЫ. Один из главных недостатков первых очередей строительства — продолжение стройки.
«Зачастую девелоперы стараются минимизировать влияние дальнейшей стройки на корпуса, которые будут вводиться в первую очередь (за счет расположения в том числе)», — утверждает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Но даже если стройплощадка отделена от заселенных корпусов и соблюдаются нормы по шуму, такое проживание вряд ли можно назвать комфортным.
Еще один недостаток — отсутствие магазинов и других нужных объектов. «Необходимая инфраструктура вводится в эксплуатацию, как правило, уже в тот момент, когда жители первой очереди въехали и какое‑то время живут», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
По данным «Метриум групп», крупные сетевые магазины начинают работать, когда в ЖК проживает более 30 процентов новоселов, а салоны красоты, фитнес-центры и детские клубы — при заселении половины покупателей. Рассчитывать на полноценную инфраструктуру можно только после того, как заселено 60‑70 процентов квартир.
Не лучше обстоят дела и с социальной инфраструктурой. По данным «Бест-Новострой», девелоперы стараются запустить первый детский сад к заселению первой очереди, если она масштабная и состоит из пяти и более корпусов. Школа обычно появляется только к вводу второй и третьей очередей.
ЦЕНА. Раньше люди спешили купить квартиры в первых очередях, даже несмотря на перечисленные недостатки, поскольку цены были заметно ниже, чем в последующих. Это было интересно и инвесторам, и обычным покупателям, которые были готовы мириться со сложностями.
Однако на затоваренном рынке и в условиях экономической нестабильности эта схема перестает быть определяющей. «На рынке есть примеры, когда в 2015‑2016 гг. девелоперы выводили следующие очереди строительства по той же цене, что и предыдущие, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор Метриум Групп. — А в некоторых случаях — даже с дисконтом к рынку до 5‑10 процентов. Все это делалось для привлечения спроса».
По словам председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, снижение цен в последующих очередях свойственно в основном масштабным проектам, для которых особенно важны быстрые темпы продаж: «Если же в рамках одного комплекса в две очереди строится, скажем, четыре дома, то со стопроцентной уверенностью можно ожидать, что цены во второй очереди на старте продаж будут выше».
НЕКУДА СПЕШИТЬ. Возможность заселиться в обжитой проект, по мнению Татьяны Подкидышевой, является, скорее, дополнительным преимуществом: «Намного важнее ключевые характеристики: бюджет покупки, локация, транспортная доступность, параметры квартиры».
Тем не менее иногда этот фактор может оказаться решающим. К более поздним очередям стоит присмотреться тем, кто покупает квартиру в проекте, расположенном на удалении от городской инфраструктуры.
«К тому времени в проекте наверняка будут открыты необходимые магазины, а также как минимум начнется строительство объектов социальной инфраструктуры», — говорит Евгения Акимова.
«На мой взгляд, оптимальным с точки зрения бюджета покупки и комфорта проживания станет покупка квартиры во второй очереди проекта, — считает Мария Литинецкая. — Цены в новостройках второй очереди ниже, чем в полностью готовых комплексах, но при этом в них отсутствуют те недостатки, с которыми приходится сталкиваться первым новоселам».