Что выбрать из вариантов приобретения строящегося жилья.
Для постройки многоквартирных домов обычно привлекаются дополнительные деньги от населения. В соответствии с законом это могут быть три схемы: договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и жилищный сертификат.
«Схемы применяются в тех случаях, когда застройщик уже имеет разрешения на строительство, земельный участок под строительство в собственности, аренде или в субаренде, — рассказывает Александр Янюшкин, старший юрисконсульт Центра правового обслуживания. — Из всех схем наиболее защищенной является ДДУ».
ДОГОВОР. Закон подробно и четко регламентирует процесс заключения договора долевого участия, как для застройщика, так и для гражданина. Кроме этого, дольщику сразу предоставляются реальные рыночные цены на строящееся жилье, которые зафиксированы в договоре и не поползут вверх. «Единственное, что может повлиять на цену квадратного метра в квартире, это результаты обмера Проектно-инвентаризационного бюро,— говорит Алексей Иващенко, юрист. — Если в квартире получается более 50 сантиметров плюсом к площади, то нужно доплатить. Но опять же, это прописано в ДДУ».
С 1 января этого года закон о долевом строительстве дополнился поправками, которые повышают требования к застройщикам. Например, установлен перечень действий, на которые могут направляться деньги при строительстве. Также за застройщиком не должно быть задолженностей перед налоговой, административных и уголовных дел, в отношении него не должна вестись процедура банкротства и т. д. Закон исключает перенос сроков сдачи жилья. Поправки распространяют свое действие только на те договоры, которые были заключены с начала года, обратной силы изменения не имеют.
КООПЕРАТИВ. Жилищно-строительный кооператив сам является застройщиком. То есть, ЖСК — это объединение граждан или юрлиц, которые самостоятельно строят свой дом. Такая форма строительства требует от пайщиков участия в общих собраниях и активности. Члены кооператива несут ответственность по обязательствам ЖСК. Так, если кооператив несет убытки, то они ложатся на всех его участников и должны быть покрыты, чтобы дом строился дальше. В законе для ЖСК нет установленного перечня действий, на которые могут направляться деньги. Кроме того, закон не дает гарантий, что деятельность кооператива будет осуществляться эффективно. В целом закон о ЖСК регламентирован не так четко, как ДДУ.
«У ЖСК есть единственный плюс — это более низкая рыночная цена на старте стройки, чем у дольщиков, — добавляет Иващенко. — Пайщики сами занимаются постройкой дома, и наценка, которая берется за строительство, ниже. Но, как показывает практика, цена в итоге все равно становится среднерыночной. Участники ЖСК сами устанавливают периодичность и размер внесения взносов».
СЕРТИФИКАТЫ. Жилищные сертификаты — достаточно новый продукт на рынке. Это вид облигаций, которые выпускают застройщики под свои проекты. Купив набор сертификатов на определенную сумму, можно купить квартиру по ДДУ. Расплачиваться нужно не деньгами, а сертификатами. Из плюсов: ценные бумаги индексируется, можно вернуть свои деньги на любом этапе строительства.
Негосударственный сертификат не нужно путать с государственным, который выдается бесплатно или частично бесплатно, например, военным.
Как проверить застройщика на добросовестность
1 На официальном сайте застройщика должны быть выложены в общее пользование документы, касающиеся исполнения обязательств: разрешение на строительство, проектная декларация, права собственности и т. д. Нужно подробно ознакомиться и изучить эти бумаги.
2 Проверьте юрлицо и компанию в Реестре недобросовестных застройщиков на stroi.mos.ru. Также можно обратиться к сведениям о банкротстве bankrot.fedresurs.ru и к Реестру недобросовестных поставщиков zakupki.gov.ru.
3 Поищите информацию в интернете о домах застройщика. Если у него были или есть долгострои, судебные разбирательства на ту тему, то стоит быть осмотрительнее.
