Причина возникновения арендного жилья и вообще культуры «снимать» себе какое-то пространство появляется в Москве к концу XVIII века. Тогда под наемные квартиры перестраивались бывшие дворянские или купеческие усадьбы. Квартиры там снимали в основном торговцы: на первых этажах они располагали лавки, в подвалах было удобно хранить товар, а на втором жили сами. В целом, это явление было еще редкостью для тогдашней Москвы. Но во второй половине XIX века в России отменяют крепостное право и начинается бурный рост промышленности. За работой в город массово едет крестьянское население, чтобы стать коммерсантом, инженером, гувернанткой и пр. Почти все отрасли экономической жизни в городе испытывают подъем и им требуются рабочие руки. Если к моменту Отечественной войны 1812 года в Москве проживало всего около 250 тыс. человек, то спустя сто лет, к 1915 году, количество жителей увеличится до 2 млн. Разумеется, всем этим людям необходимо где-то жить.
Именно рост населения городов, включая Москву, привел к массовому строительству так называемых доходных домов. Это жилой дом, выстроенный специально для сдачи жилья в наем. Купить квартиру в таком доме было нельзя, это не предусматривалось законами. Иначе говоря, хочешь свое жилье в собственности — строй его сам или купи целиком дом. В этот бизнес, почувствовав его перспективность, ринулись многие: купцы, аристократы, страховые и банковские общества, чиновники, в общем, все, у кого было достаточно денег. Строили чаще всего на участках снесенных московских усадеб, которые выкупались у обедневших дворян. Но бизнес был вполне регулируем: владельцы домов обязались следить за арендаторами, городские власти же занимались подготовкой участков к строительству, обустройством придомовых территорий и общественных пространств рядом. Затраты на строительство доходного дома окупались их владельцами через несколько лет, а московские власти щедро собирали с них налоги. Например, в 1913 году такие дома дали суммарно 7 млн руб. в казну города, что составляло почти 15% от всего тогдашнего бюджета Москвы.
Считается, что первым доходным стал дом И. Г. Хрящева по адресу: ул. Ильинка, д. 12. Здание построено в 1790-х годах и основательно перестроено модным архитектором Романом Клейном в 80-х годах XIX века. Но все же массовое строительство таких домов пошло позже. Статистика говорит следующее: если к 1882 году в городе насчитывалось 143 доходных дома, то уже к 1911 году их было более 550. Число разрешений на строительство, которые выдавались городскими властями, тоже постоянно росло. Например, в 1906 году было выдано 1859 разрешений, а в 1910 году — 2955.
Дореволюционное арендное жилье было принято делить на четыре типа: «барские квартиры», квартиры «среднего класса», меблированные комнаты, а также ночлежные и коечно-каморочные квартиры.
Первый тип жилья отличался роскошной отделкой, обязательно присутствовал швейцар, в холле могла быть оранжерея и фонтан, в квартирах был первоклассный ремонт и очень дорогая мебель. Такое жилье могли себе позволить только очень и очень состоятельные люди, чей капитал исчислялся миллионами рублей. Квартиры «среднего класса» были попроще, но тоже обладали всеми удобствами, включая водопровод, электричество и лифт (в начале ХХ века). Такие снимали успешные доктора, юристы, популярные актеры, землевладельцы, управляющие крупными компаниями, и все те, кого сегодня принято называть «топ-менеджерами». Небольшие квартиры тоже там были, они были дешевле, отличались маленькими комнатами. Их снимали средней руки чиновники, служащие, офицеры, успешные журналисты и так далее.
В меблированных комнатах обстановка была гораздо проще. Часто они были устроены по гостиничному типу, где жильцам обеспечивались за дополнительную плату услуги кухарки, горничной, лакея. Запрещалось водить гостей на ночь и шуметь, требовалось соблюдать установленный распорядок. В таком жилье жили тогдашние «бюджетники»: рядовые чиновники, учителя, отставные военные, творческая интеллигенция и обеспеченные студенты. Часто арендаторы сдавали одну комнату в субаренду, чтобы выручить себе немного денег, законом это позволялось.
И наконец, самое дно рынка аренды — коечно-каморочные квартиры и ночлежки, они же койко-место. На них приходилась основная доля арендного жилья. Здесь жили рабочие, ремесленники, крестьяне, приехавшие на заработок в город, и бедные студенты. Коечно-каморочные квартиры чаще всего представляли собой помещение, разделенное занавесками или фанерными стенами, где на каждую семью приходилось небольшое пространство с кроватью и дешевой мебелью. Когда помещение в комнате было более-менее приватным, оно превращалось в ту самую каморку. Часто в таких квартирах царила жуткая антисанитария. Но хуже всего было в ночлежках, которые занимали самые бедные люди города, зачастую не имевшие постоянного дохода. Находиться там можно было только ночью, днем занимать помещение запрещалось. Там были только нары или кровати, личного пространства почти не было, все спали в жуткой тесноте и духоте.
Как же найти себе арендную квартиру? Для этого необходимо искать «билетики» — так называли объявления о сдаче, которые чаще всего вывешивались на воротах домов и окнах. В 1897 году правительство решило привести эти билетики к единообразию и постановило: объявление о сдаче квартиры писать на розовой бумаге, комнат — на зеленой, а углов и коек — на белой. Но билетики были не слишком удобны, поэтому чаще всего публика искала себе жилье через газетные объявления, которые публиковались во всех популярных печатных изданиях того времени.
Итак, сколько же стоило снять жилье? Будем исходить из того, что в конце XIX века обычный учитель гимназии получал около 1 тыс. руб. в год, то есть примерно 83 руб. в месяц. Роскошная «барская квартира» на 7–15 комнат стоила бы 120–140 руб. в месяц. Квартиры для «среднего класса» обошлись бы в 80–100 руб. в месяц за большую квартиру или в 30–70 рублей в месяц за маленькую (на последние был страшный дефицит). Меблированные комнаты были уже демократичнее — 30–50 копеек в сутки или 10–15 рублей в месяц. Если же вы остались без работы или живете в тяжелых условиях, то койко-место в каморке обошлось бы вам всего 5 руб. в месяц. Городские власти пытались запрещать владельцам домов повышать арендную плату законодательно, но те раз за разом находили из этой ситуации выход.
Рынок аренды дореволюционной Москвы потрясла Первая мировая война, когда в город стали массово ехать беженцы. Многие перестали сдавать помесячно, потому что посуточно стало гораздо выгоднее. Все медленно двигалось к жилищному коллапсу, но сначала грянула Февральская, а затем и Октябрьская революция. Большевики национализировали вообще все частное жилье и занялись так называемым уплотнением. Свою голову начали поднимать коммуналки, но это уже совсем другая история.
Роман Голосов
