На изменения рынка ипотечного кредитования и сопутствующее снижение ставок по кредитам потребители реагируют едва ли не со скоростью биржевых брокеров. По данным сервиса выбора и сравнения финансовых продуктов «Выберу.ру» в январе-июне по сравнению с аналогичным периодом 2017 года число посетителей раздела «Ипотека» увеличилось в 2,5 раза, а число расчетов, сделанных на ипотечном калькуляторе, – удвоилось (рост на 98,4%).
Оценить доступность жилищных кредитов в новых условиях можно с помощью инструментов, которые сейчас доступны любому потребителю банковских продуктов.
Проведем исследование на конкретном примере. Пусть это будет не Москва или Санкт-Петербург, а достаточно крупный региональный центр. Например — Екатеринбург, где небольшую квартиру площадью 20-30 м2 не в центре, но в районе с «разумной» транспортной доступностью можно приобрести на вторичном рынке за 2,2 — 2,5 млн. рублей.
За кредитом
Сегодня размер первоначального взноса не является обязательным условием, однако он желателен — хотя бы потому, что помогает настроится на нужный финансовый лад и получить более выгодное предложение по ипотеке. Чтобы накопить 200 тысяч рублей, нужно на протяжении 1 года ежемесячно откладывать по 17-20 тысяч рублей, что соизмеримо с размером будущего ежемесячного платежа. Неплохая возможность представить, каково быть ипотечным заемщиком.
Если 200 тысяч рублей есть уже сегодня, то при стоимости недвижимости 2,2 млн рублей и процентной ставке 9% годовых ежемесячный платеж в течение 15 лет составит 20 285 рублей.
При сроке кредитования 20 лет размер ежемесячного платежа снизится до 17 995 рублей, однако вернуть банку вместе с процентами предстоит 4,33, а не 3,66 млн руб., как в предыдущем случае.
По данным Центрального банка России, за минувший год средняя ставка по ипотеке снизилась с 11,68 до 9,64% годовых, установив очередной минимум. При этом, согласно расчетам ипотечного калькулятора, в выборку попадают предложения банков, начиная со ставки 7,7 – 8%. Если вы подпадаете под все требования банка, то ежемесячная выплата по кредиту в таком случае составит 16 357 рублей.
Выбирать таким образом подходящие условия можно на сайте «Выберу.ру«. Сервис рассчитывает условия по всем основным банкам, которые предлагают ипотеку — как крупным, федеральным, так и региональным кредитным учреждениям. Информация о продуктах и ставках обновляется ежедневно. «Используя данные банковского сектора, мы создали инструмент для изучения рынка, причем, математически точный», — поясняет создатель и руководитель сервиса Григорий Бурденко.
Поправка
На «Выберу.ру» есть свой собственный индекс ипотеки, согласно которому ориентироваться стоит на процентную ставку 9,5 — 10% годовых. Разница связана с тем, что обычно банки указывают минимальную процентную ставку. Сегодня по ипотечным кредитам некоторые банки предлагают минимальную ставку 6%. Она вполне реальна, но, чтобы получить кредит по такой ставке, нужно быть идеальным заемщиком с точки зрения кредитного учреждения. У заемщика как минимум должна быть перспективные работа и должность, а также кристально чистая кредитная история. Зачастую кредиты с минимальной ставкой предоставляются не всем, а выступают как специальное предложение для ограниченного числа лиц – например, ипотека для многодетных семей или для работников госучреждений.
Процент по кредиту будет еще выше, если не страховать себя и квартиру. Как правило, размер страховки не превышает 1 процента текущего остатка задолженности. Расчет и выплата производятся 1 раз в год.
При ставке 10% годовых ежемесячный платеж в течение 15 лет составит 21 492 рублей, а при сроке в 20 лет — 19 300 рублей.
Это много или мало?
При расчете допустимой финансовой нагрузки банки часто используют официальный прожиточный минимум. Для Екатеринбурга этот показатель сегодня составляет 10 979 рублей. Таким образом, образом, зарплата потенциального заемщика при ежемесячном платеже в 19 300 должна составлять 30 279 рублей. При условии, что нет иных кредитных обязательств. Помимо этого существует так называемый минимальный потребительский бюджет. Как правило, он раза в два больше прожиточного минимума. Если ориентироваться на него, то ежемесячный доход заемщика должен быть на уровне 40-45 тысяч рублей. Самый комфортный вариант, когда объем всех кредитных обязательств составляет не менее трети общего дохода.
Не стоит забывать, что стоимость аренды аналогичного жилья в Екатеринбурге сегодня составляет 13-15 тысяч рублей в месяц. Ипотека по-прежнему дороже, чем аренда, однако в этом случае деньги вкладываются в собственное благосостояние.
