Право на гарантию

Как жителям новостроек побороть «отдельные недостатки»
Протекают окна, образуется наледь и плесень, неправильно функционируют коммуникации — все эти проблемы застройщик должен устранить по гарантии.
Начинать с акта. «До подписания акта приема-передачи необходимо тщательно удостовериться, что квартира, ее оборудование соответствует требованиям проектной документации, регламентов и норм», — говорит Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development.
«При передаче объекта дольщику застройщик предоставляет инструкцию с правилами и условиями эксплуатирования, сроками службы, а также с возможностью определить, какие недостатки и поломки оборудования относятся к гарантийным», — отмечает Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.
Инструкция по эксплуатации выдается и на квартиру, и на все оборудование — до радиаторов и окон. Правда, застройщики готовят эти документы в последний момент, зачастую просто ищут стандартные в интернете. Между тем, именно инструкции по эксплуатации являются важнейшими документами, по которым определяют гарантийные обязательства.
Разный срок. В ФЗ-214 прописан пятилетний срок гарантии на сам объект долевого строительства: фасад и несущие конструкции, целостность стен, стеклопакеты, кровлю и т.п. Меньший срок (три года) устанавливается на оборудование (вентиляция, отопление, водо-, газо- и электроснабжение, мусоропроводы, лифты и т.п.). Гарантийный срок начинает отсчитываться не с момента сдачи дома, а с подписания акта приема-передачи.
Что входит в гарантию. В январе 2017 года в Госдуму был внесен проект поправок к ФЗ-214, который предлагал дополнить перечень объектов, попадающих под гарантию, элементами внутренней отделки и благоустройства. По словам Михаила Бузулуцкого, гарантийные обязательства распространяются на все элементы и конструкции дома и квартиры вне зависимости от того, отражены они в договоре или нет. «К гарантийным обязательствам застройщика относятся недостатки, связанные с качеством переданного объекта.
Например, протекающая кровля, трещины, образование плесени, протечки и продувание оконных конструкций, неработающее инженерное оборудование и др.», — говорит Юлия Симановская.
Закон оговаривает случаи, на которые не распространяется гарантия. Это естественный износ, несоблюдение правил эксплуатации, а также установки и использования сантехники и бытовых приборов. Кроме того, гарантия не работает при выходе из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых по акту без претензий.
Правда, этот пункт распространяется только на видимые изначально недостатки. Если дольщик не выразил претензий, например, к стеклопакетам, а потом окна стали промерзать, он все равно может обратиться за гарантийным ремонтом. Кроме того, гарантия не распространяется на аварийные ситуации с инженерным оборудованием (отопление, канализация, водопровод и т.п.), которые спровоцировали жильцы.
Добиться правды. По словам Михаила Бузлуцкого, основной объем рекламаций приходится на первый год после ввода дома в эксплуатацию. Чаще дольщики жалуются на внутренние проблемы жилья, но знающие покупатели предъявляют претензии и к местам общего пользования и придомовой территории. Кстати, жильцы могут подать жалобу в Роспотребнадзор.
Застройщик может сослаться на неправильную эксплуатацию со стороны управляющей компании. Потому эксперты рекомендуют сначала написать заявку в УК: она соберет комиссию для обследования квартиры.
В комиссию входят, как правило, представители управляющей компании, генподрядной организации, технического заказчика. Если подтверждается гарантийный случай, застройщик берет на себя обязательства по его устранению. Претензию к застройщику лучше готовить в двух экземплярах: один вручить под роспись застройщику (или отправить заказным письмом с описью вложения), а второй оставить себе.
Суды чаще всего встают на сторону жителей, потому застройщики не любят доводить дела до суда. Правда, зачастую застройщик создается под конкретный объект. Это делается в том числе для того, чтобы избежать гарантийных обязательств. Последние изменения ФЗ-214 борются и с этим: за счет увеличения уставного капитала. При таких суммах девелоперам невыгодно создавать фирмы-однодневки, что в будущем может привести к улучшению ситуации.