Эксперты рынка недвижимости привели аргументы за и против
Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета у застройщиков не будет доступа к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Эксперты рассказали, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.
Аргументы за
Цена
Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, такие квартиры уже не настолько дешевые, как несколько лет назад.
– Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30–35 процентов, сейчас этот показатель редко превышает 25 процентов, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
В проектах, которые выставляются с заметным дисконтом или где ожидается развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть высоким. Такие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:
– В «Селигер Сити» с апреля 2017 года рост достиг 39 процентов для квартир без отделки. В ЖК «Савеловский Сити» с мая 2014 года цена выросла на 63 процента.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
– Ликвидные объекты за период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50 процентов. В качестве примера можно привести ЖК «Кварталы 21 / 19». За полтора года с момента старта продаж отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45 процентов.
Большой выбор
В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214‑ФЗ с 1 июля 2018 г.
– Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36 процентов рынка (27,4 процента и 8,6 процента, соответственно), – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
В начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях.
– Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые), – рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.
1 год
составляет средний срок строительства многоэтажного панельного дома
2 года
примерно уходит на строительство дома по монолитной технологии
Аргументы против
Высокие риски
Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается до 44 процентов новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85 процентов, в зависимости от зоны. А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.
Поэтому квартира на котловане – это большие риски.
– Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, – рекомендует Андрей Колочинский. – Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будет привлекательнее.
Долго ждать
Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет.
27,4% рынка в Москве приходится на предложения на стадии котлована
– Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций, – говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.
Нужно где‑то жить
Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку. Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 миллионов рублей, на первоначальный взнос есть 3 миллиона. В ипотеку под 10 процентов покупатель берет еще 3 миллиона. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN. RU, составит примерно 29 000 рублей.
Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более миллиона рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой, по сути, нет. А представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15 процентов дороже, то есть за 6,9 миллиона рублей. В этом случае ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, и тратиться на аренду не придется.
Остатки сладки
Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях работает не всегда. Многие застройщики стараются придержать самые популярные квартиры.
– Нередко на старте можно встретить квартиры с не самыми удачными планировками или видом из окна, а интересные варианты девелопер придерживает. И к окончанию строительства покупателям часто есть из чего выбрать, если проект не окажется полностью распродан, – отмечает Литинецкая.
Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU»
