Как новая транспортная система Москвы повлияет на цены первичного рынка жилья
Совсем немного осталось ждать старта двух первых московских центральных диаметров — МЦД-1 «Одинцово — Лобня» и МЦД-2 «Нахабино — Подольск»: столичные власти обещают запустить их в ноябре. Серьезная транспортная модернизация, безусловно, скажется и на рынке недвижимости. Но вряд ли в данном случае стоит ждать «эффекта метро» — серьезного роста цен в зоне влияния МЦД эксперты не прогнозируют. И для покупателей это хорошая новость.
Где станет лучше
Московские власти уже окрестили МЦД «наземным метро». Его появление прежде всего должно обрадовать жителей подмосковных городов и поселков — Лобни, Долгопрудного, Одинцово, Баковки, Немчиновки, Красногорска, Нахабино, Подольска, некоторых новомосковских территорий. А также отдаленных московских районов, куда еще не дотянулся «настоящий» подземный метрополитен. Это Северный, Дмитровский, Восточное Дегунино, Можайский и Щербинка.
Район Северный будут обслуживать две платформы МЦД-1 — Долгопрудный и Новодачная, Дмитровский район — станции Марк и Лианозово, Восточное Дегунино — то же Лианозово и Бескудниково. Это действующие станции Савеловского направления. В Восточном Дегунино появится и новая остановка — Илимская (между Лианозово и Бескудниково).
Жители Можайского района продолжат пользоваться обновленными станциями Сетунь, Рабочий поселок и Кунцево (Белорусское направление МЦД-1). Жители Щербинки и соседствующих с ней территорий НАО — станцией Щербинка и новой станцией Остафьево (между Щербинкой и Силикатной, МЦД-2, Курское направление).
Но и районам, где метро есть, диаметры будут весьма полезны. В Митино по Рижскому направлению МЦД-2 «Подольск — Нахабино» появятся две дополнительные станции. Первая — Волоколамская с пересадкой на одноименную станцию метро, вторая — Пойма (Пенягино), которая будет интересна еще и жителям красногорского района Павшинская Пойма.
Марьино и микрорайон Печатников Курьяново получают новую станцию Курьяново (между станциями Москворечье и Перерва), районы Щукино и Покровское-Стрешнево — станцию Щукинскую с переходом на метро.
По мнению Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в выигрыше могут оказаться жители прилегающих к железнодорожной ветке территорий, на районы в целом ввод МЦД повлияет не так заметно, поскольку в большинстве случаев ветка проходит по границе района, и основная жилая территория находится не в пешеходной, а в транспортной доступности от станций. Например, ближайшая к району Северному станция Новодачная находится на территории Долгопрудного, добираться до нее из Северного неудобно.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», считает, что ситуация в Северном изменится с открытием станции метро «Физтех». Она разгрузит наземный городской пассажирский транспорт и снизит автомобильный трафик на Дмитровском шоссе.
Тем не менее наибольший эффект от открытия первых линий МЦД Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, ожидает увидеть именно на севере Москвы, где до сих пор до столичной подземки или МЦК приходилось добираться на автомобиле или общественном наземном транспорте. «В первую очередь интерес представляет промзона Бескудниково, которая до сих пор не развивается из‑за плохой транспортной ситуации», — подчеркивает эксперт.
Цены прибавят незначительно
Первое, что отметили эксперты, — центральные диаметры, действительно, серьезно улучшают транспортную ситуацию в Москве и Подмосковье, но это не кардинальное решение. То есть не прокладка новых путей, а модернизация существующих железнодорожных маршрутов, которыми люди пользуются много лет.
«Конечно, людям станет приятнее и удобнее передвигаться на новых электричках, технически превосходящих даже поезда метрополитена», — отмечает Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Но ведь главная фишка затеи с МЦД заключается в том, что привычная железная дорога должна превратиться в наземное метро. А ведь сначала «Иволги» будут ходить вперемежку с обычными электричками, и как это будет на практике, пока не очень понятно.
«Сможет ли РЖД сделать график более регулярным и равномерным, станет ли возможным пускать электрички через каждые пять-шесть минут? Если да, это станет настоящей революцией, которая практически сотрет границы между Москвой и областью», — рассуждает Татьяна Подкидышева.
В чем сходятся эксперты, так это в том, что с запуском диаметров локации вблизи остановок МЦД станут более привлекательными и повысится ликвидность жилья — и первичного, и вторичного.
Что касается удорожания недвижимости, то, по прогнозам экспертов, оно будет небольшим. По мнению Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, заметный прирост цены возможен только в тех местах, где будут организованы новые станции. А рядом с уже существующими остановками он будет незначительным.
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», считает, что он может составить 3–5 процентов. Татьяна Подкидышева также прогнозирует рост не более 5 процентов.
Мария Литинецкая («Метриум») сравнивает открытие МЦД с запуском Московского центрального кольца. «Практика показывает, что рост цен на жилье в районах, где люди раньше стояли в пробках часами, а теперь прогулка до станции метро или МЦК занимает не более 15 минут, составляет в среднем 7–10 процентов. А там, где происходит определенное дублирование пассажиропотоков, — не более чем 3–5 процентов. Если же до станции метро или МЦК надо еще доехать по тем же пробкам, логично предположить, что и после открытия МЦД стоимость жилья вовсе не изменится».
Источники: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU»
