Эксперты в сфере недвижимости назвали по четыре аргумента за и против
С открытием новых станций метро и развитием транспортной сети Новая Москва постепенно становится полноценной частью столицы. Однако процесс интеграции занимает много времени, а решение о покупке надо принимать уже сейчас. Эксперты выяснили основные преимущества новостроек в Новой Москве и недостатки проживания.
Аргументы за
Цена
Жилье в Новой Москве дешевле, чем в старых границах столицы. По данным «Бон Тон», средняя цена квадратного метра на территории Новомосковского округа в конце III квартала 2018 года составила 110 600 рублей, в Троицком административном округе – 71 600 рублей.
Для сравнения: в «старой» Москве средневзвешенная цена кв. м на первичном рынке равняется 215 800 рублям: в экономклассе – 114 400 рублям за кв. м, в сегменте комфорт – 155 000 рублям.
«Если проводить ценовые параллели между рынками Новой и «старой» Москвы в сегменте комфорткласса, то разница в СВЦ (средневзвешенная цена) составляет порядка 30%», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Зачастую разница даже больше. Так, по данным компании «Метриум», разница в стоимости студий составляет 36%, однокомнатных квартир – 49%, двухкомнатных – 56%.
На 68 % вырос спрос на квартиры в Новой Москве в 2018 году по сравнению с 2017 годом
Качество жилого фонда
По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, качество новостроек в Новой Москве не уступает проектам, реализующимся внутри МКАД: «Авторская архитектура, дворы без машин, улучшенная отделка входных групп, разнообразные планировки, в том числе евроформата, квартиры с отделкой. Разница в стоимости объясняется удаленностью от центра, а не качеством концепции».
Развитие транспорта
По словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, высокий спрос объясняется прежде всего бурным развитием транспортной инфраструктуры.
Главным вектором развития является система рельсового транспорта. В планах – строительство девяти линий скоростного трамвая общей протяженностью 200 км. Кроме того, на территории Новой Москвы появятся порядка 20 станций метро, которые соединят со «старой» Москвой самые отдаленные участки ТиНАО, к примеру Троицк.
Уже работают несколько участков Калининско-Солнцевской и Сокольнической веток. По словам генерального директора «Новых Ватутинок» Александра Зубца, более половины сегодняшних покупателей не имеют личного автомобиля.
Новая инфраструктура
В качестве примера Александр Зубец привел школу в районе Новые Ватутинки, открытую в 2014 году – в ней есть теплица, дендрарий и ботанический сад. «Вторая школа также построена по индивидуальному проекту с уникальным оснащением: кабинетами робототехники, станкостроения и даже собственной метеостанцией», – рассказывает эксперт.
«Что важно, речь идет о комплексном освоении территории формата «город в городе», – говорит Мария Литинецкая.
Аргументы против
Меньше выбор
По данным «Метриум», ассортимент предложения в Новой Москве меньше, чем в старых границах города. В ТиНАО ведутся продажи 30 проектов с общим объемом предложения около 9 260 квартир. В «старой» Москве – 239 жилых комплексов с 32 800 квартирами. Тем не менее объем предложения на новых территориях растет. По данным А101, за год объем предложения в ТиНАО вырос более чем вдвое.
Дороже Подмосковья
По доступности квартир в новостройках Новая Москва явно выигрывает у «старой», однако проигрывает Подмосковью. Так, по данным «Инкома», усредненная цена 1 кв. м на первичном рынке Новой Москвы составляет примерно 107 500 рублей, стоимость квартиры – 6 млн рублей. В то же время в Московской области квадратный метр в новостройках стоит в среднем 85 500 рублей, а квартира – 4,6 млн рублей.
Транспорт не везде
Активное строительство метро затрагивает лишь часть территории Новой Москвы. «У жителей ТиНАО более отдаленных районов есть альтернатива – станции пригородного железнодорожного сообщения Киевского направления», – говорит Мария Литинецкая. А большие территории, например вокруг Троицка, в принципе не обеспечены рельсовым транспортом.
Эту проблему будут решать, но пока речь идет о далеких планах. «Скоростные трамваи должны появиться к 2030–2035 г., и это будет хорошая альтернатива метро. Развитие метрополитена также в проекте формирования транспортной инфраструктуры Новой Москвы – например, Коммунарская линия должна дойти в 2035 году до Троицка», – отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Социальная инфраструктура
Эксперты признают, что во многих районах Новой Москвы уровень развития социальной инфраструктуры пока уступает транспортной.
«Одна из проблем связана с процессом передачи на баланс города построенных объектов: детских садов, школ, поликлиник, – объясняет Мария Литинецкая. – В процессе участвуют несколько сторон, в том числе департаменты, отвечающие за обеспеченность района соцобъектами, налаживание образовательного процесса, безопасности и пр. Девелоперы должны пройти все этапы согласования, а это долгий процесс. Но в последние годы взаимодействие между органами власти и девелоперами упрощается».
Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU»
