Где строить высотки, а где лучше обойтись коттеджами
Небоскребы есть почти в любом мегаполисе. Однако среди экспертов ведутся споры, являются ли высотные районы комфортными для жизни. Эксперты выяснили, можно ли найти баланс между компактностью густонаселенного города и комфортной этажностью.
Поиск баланса. Более трети небоскребов расположены в Китае (включая Гонконг и Макао), 20 % – в США. В других странах намного меньше, например в Японии, занимающей третью строчку, их всего около 6 % от общего числа. Москва в этом списке находится на 15‑м месте, здесь расположено около 40 зданий выше 150 метров.
Многие градостроители и урбанисты оспаривают прогрессивность высотной застройки. Хотя до сих пор есть города, которые считаются комфортными, несмотря на высотность. Так, преимущественно высотный Сингапур нередко приводится в пример в качестве одного из самых продуманных и комфортных городов мира.
4000 небоскребов высотой более 150 метров насчитывалось в мире в 2017 году, по данным международной организации «Совет по высотным зданиям и городской среде».
Юлия Горлова, эксперт в области недвижимости и городского развития, член RICS в Азиатско-тихоокеанском регионе, объясняет это эффективным пространственным планированием и высокими технологиями. Город зонируется не только по горизонтали, но и по вертикали: большинство небоскребов сочетают сразу несколько функций, в рамках одного здания может быть доступна вся необходимая инфраструктура. Активно применяется вертикальное озеленение, создание общественных пространств непосредственно в небоскребах.
В большинстве же случаев урбанисты считают правильной смешанную застройку. По словам главного архитектора проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александра Антонова, в мегаполисе есть место для небоскребов – в деловых районах с хорошей транспортной доступностью. Но в жилых районах целесообразна среднеэтажная застройка. А «малоэтажка» (частные коттеджи) – не лучший выбор для крупных городов, поскольку сильно растягивают их вширь, что увеличивает расстояния между объектами, а следовательно, повышает нагрузку на транспорт.
По словам эксперта, большинство развитых столиц мира функционирует по этому принципу. Даже Нью-Йорк, который считается городом небоскребов, является таковым, по сути, только на Манхэттене. Основная же застройка жилых районов не превышает восьми этажей. Похожая ситуация в Лондоне: в центральных деловых районах города есть высотки, однако за пределами центра 80 % застройки – дома около шести этажей и ниже.
21 этаж составляла средняя высота строящегося жилья в Москве, по данным Единого реестра застройщиков. Этажность жилья в Европе обычно не превышает пяти-восьми этажей.
Для бизнеса и жилья. Центр Москвы похож на другие мегаполисы – преимущественно здания до шести-восьми этажей, отдельные высотные строения и деловой центр с небоскребами. Но удаленные от центра районы отличаются. Средний пояс Москвы, где много сталинских домов, – среднеэтажный. Зато более новые окраины, застраивавшиеся после 1970‑х, – это дома выше 30 м, от 9 до 25 этажей.
Какое‑то время «Москва-Сити» эксперты называли градостроительной ошибкой. «На тот момент в районе была тяжелая транспортная ситуация, а компании не стремились переезжать в «Сити» из‑за высокой стоимости и наличия более доступных альтернатив внутри Садового кольца, – рассказывает Антонов. – Но после введения платных парковок в центре, открытия МЦК и возведения инфраструктуры популярность «Москва-Сити» среди бизнеса выросла».
Высокие края. Однако высотные дома строятся не только в «деловых» локациях рядом с центром. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на первичном рынке начитывается 34 проекта с домами выше 100 м (12 из них превышают отметку 150 м): «Это не только высокобюджетный сегмент, но и массовый. Из 34 проектов восемь позиционируются в комфортклассе, 16 – в бизнес-классе, пять – в премиум-классе, пять – в элитном. Причем в объектах комфорткласса сосредоточено более трети предложения».
По словам Александра Антонова, плотность застройки – даже более важный показатель для комфорта проживания, чем сама по себе высотность: «Даже 25 000 кв. м / га актуальны для районов с хорошей транспортной доступностью – со станцией метро, до которой можно дойти пешком. В проектах, расположенных дальше от метро, плотность должна быть как минимум вдвое меньше». Кстати, в том же высотном и перенаселенном Сингапуре максимально разрешенная плотность для новых проектов составляет 28 000 кв. м / га – то есть лишь немногим больше московских показателей.
ИСТОЧНИК: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
