На что в первую очередь следует обратить внимание покупателям квартир в новостройках
Если верить прогнозам чиновников, через несколько лет обманутых дольщиков в московском регионе не останется: проблемы уже обманутых решат власти и девелоперы, а будущих дольщиков защитит реформированный закон 214-ФЗ. Впрочем, подстраховать себя от риска стать обманутым может и сам дольщик. Эксперты назвали основные маркеры потенциального долгостроя.
Демпингующих застройщиков лучше обходить стороной
Низкие цены всегда привлекают покупателя. Но сильно демпингующих застройщиков, которые на старте продаж выставляют ценник на 15-20 % дешевле аналогичной недвижимости в той же локации, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в Группу «Эталон») Даниил Селедчик советует обходить стороной.
148 тысяч руб.
средняя цена квадратного метра в массовых московских новостройках. Однако «вилка» очень широкая — от 79 до 330 тысяч
«Это может свидетельствовать о том, что у девелопера недостаточно средств. Возможно, банки не готовы выделять под объект проектное финансирование, и строительство будет вестись исключительно за счет средств дольщиков. В таком случае велик риск вложиться в долгострой», — предупреждает эксперт.
Есть примеры, когда изначально цены в проектах, ставших в дальнейшем проблемными, были значительно ниже рыночной. Например, объекты «СУ-155». «Застройщик предлагал населению квартиры по заманчивым ценам. Какая ситуация с объектами «СУ-155» сложилась сегодня, всем известно», — рассуждают в Москомстройинвесте. Другой пример — ЖК «Царицыно» на 6-й Радиальной улице. Когда у застройщика начались проблемы с финансированием, он стал предлагать гражданам квартиры по «выгодной» цене, которая была гораздо ниже рыночной, напоминают в комитете.
Впрочем, оценивать уровень цен в проекте нужно достаточно аккуратно, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Даже если клиент ограничится определенным районом и сравнит стоимость квартир, близких по своим характеристикам, это совсем не значит, что их средняя цена должна быть схожей. Каждая площадка под строительство, как правило, имеет серьезный изъян (железная дорога, кладбище, промзона) или явное преимущество (метро, парк, река), которое может изменить цены на 20-30% в сравнении с конкурентами. И это никак не указывает на потенциальную ненадежность проекта».
С точки зрения вычисления потенциального долгостроя полезнее наблюдать за динамикой цен в проекте, советует эксперт: «Если застройщик идет на прямое снижение стоимости и каждая новая очередь, секция, корпус поступают в продажу по более низким расценкам, то это, скорее всего, свидетельствует об отчаянном положении с продажами». При этом оценивать стоимость жилья эксперт советует за вычетом скидок и бонусов, что предлагают застройщики.
Опасная скидка
Сегодня на первичном рынке массового жилья в Москве максимальная скидка, по подсчетам «Метриум Групп», достигает 16 %, при этом средний размер дисконта равен примерно 6-7 %. Скидки выше 15 % Мария Литинецкая уже считает настораживающими.
«Речь идет о жилых комплексах массового сегмента, — обращает внимание эксперт. — В бизнес-классе скидка 20 % вполне имеет право на существование, равно как и в элитном сегменте могут встречаться дисконты до 40 %».
Повод насторожиться дает и длительный период действия весомых скидок (на протяжении нескольких месяцев подряд): возможно, у проекта возникли проблемы с финансированием, предупреждает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». По его словам, сегодня, чтобы не строить себе в убыток, застройщик может позволить себе реализовывать жилье по стоимости на 5-7 % ниже среднерыночной.
Гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская рекомендует ориентироваться не на размер скидок, а на итоговую стоимость при 100 % оплате. По ее словам, настораживать должна разница более чем в 10 %. Если в каком-то районе в кирпично-монолитных домах со сроком сдачи III-IV квартал 2019 года средняя стоимость метра при 100 % оплате в квартире без отделки составляет около 100 000 рублей, то цена 88 000 за метр должна насторожить.
Смена подрядчика: по оценке экспертов, передача стройки из рук в руки может тормозить процесс примерно на два-три месяца
Дом не видно — не показатель риска
Как ни странно, но тот факт, что строящийся дом долго не виднеется из-за ограждающего площадку забора, вовсе не говорит о возникших у застройщика проблемах. Ведь в строительном цикле есть периоды, когда работа может быть и вовсе не видна. В то же время активная стройка видимой части дома не всегда говорит о надежности девелопера.
«Большинство застройщиков в целях стимулирования продаж очень активно строят видимую часть. Далее у неудачливых начинаются проблемы с дефицитом инвестиций. На сегодняшний день большая часть проблемных объектов с обманутыми дольщиками замораживаются на стадии построенного каркаса дома. Работа с инженерными сетями внешне так не очевидна», — говорит директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
Подключение к технологическим сетям — отдельная история. Давно построенный дом может быть не введен в эксплуатацию из-за отсутствия воды или света. Чтобы избежать таких ситуаций, важно изучить договор о присоединении к технологическим сетям, советуют эксперты.
В Московской области застройщики в своих проектах возводят собственные инженерные сооружения (ВЗУ, котельная и пр.). К городским сетям осуществляется подключение лишь к газу и электричеству, рассказывает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». В Москве наоборот — застройщики подключаются в основном к городским сетям.
«Если проект предусматривает подключение к городским сетям и у застройщика нет договоров на их подключение, то покупателю следует насторожиться», — говорит Павел Брызгалов.
Смена подрядчика не всегда приводит к недострою
«Подрядчики могут быть не совсем добросовестными и строить не по тем нормам, которые заявлены изначально. В этом случае застройщик вправе менять подрядчика. И зачастую смена подрядных организаций может говорить о том, что компания заботится о качестве объектов», — говорит Рустам Арсланов из ГК «Гранель» и не скрывает: при строительстве ЖК «Валентиновка парк» компания дважды сменила генподрядчика, но объект достроили в назначенные сроки.
Другой вариант: если у генеральной подрядной организации хорошая репутация, она считается эффективной, но с ней прекращают сотрудничество, то источником проблем может быть сам девелопер, который, к примеру, ищет поставщика услуг с более доступным прейскурантом.
Застройщик: важен не размер, а репутация
Покупатель квартиры в новостройке должен убедиться в надежности девелопера. Для начала — изучить документацию.
Во-первых, нужно проверить, ведется ли реализация квартир по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ. Во-вторых, оформлена ли на объект вся документация, в первую очередь проектная декларация и разрешение на строительство (эти документы должны быть опубликованы на сайте проекта). В-третьих, есть ли на сайте проекта графики строительства, фото и видео, подтверждающие их соблюдение. Если хотя бы на один из вопросов можно ответить отрицательно, это повод задуматься о том, стоит ли приобретать квартиру в проекте, рекомендуют в Москомстройинвесте.
Следует изучить и репутацию застройщика: является ли он добросовестным или в истории компании имеются случаи, когда ввод объекта задерживался. Если имеются незавершенные объекты, даты ввода которых переносились, — это признак того, что застройщику нельзя доверять.
Также необходимо проверить, нет ли выбранной новостройки в перечне проблемных объектов, в реестре пострадавших граждан. Такие реестры публикуют региональные контролирующие органы, в Москве — как раз Москомстройинвест, в Подмосковье — Минстройкомплекса.
ИСТОЧНИК: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
