Черная дыра под названием «разрешение на строительство»

С чем сталкиваются покупатели недвижимости в коттеджных поселках Подмосковья

Невольно обнаружила огромную черную дыру в законодательстве. Удивительно, что об этом говорят, но пока как‑то не очень активно. Дыра называется коттеджные поселки, коих в Подмосковье сейчас строится великое множество. Как это обычно происходит. Част­ное лицо или девелопер (иногда с соинвесторами) покупает условное поле. Кусок леса, просто пару гектаров земли. Не важно. Межует его на отдельные участки, создает план развития, по которому через пару лет вместо поля будет поселок с дорогами, светом, детскими и спортивными площадками, прудом, лыжной трассой и просто рай земной. Степень обещаний зависит от класса поселка.

Закон: 4 августа 2018 года вступили в силу поправки в законодательство для ИЖС. Теперь владельцам участков не надо получать разрешение на строительство.

На старте продаж цены, конечно, ниже, так как люди покупают натурально голое поле и громкие обещания. Многие начинают строиться еще до прокладывания коммуникаций — завозят генераторы. Но и это еще не страшно. Дальше начинается самое интересное. Чаще всего ситуация разворачивается следующим образом. Человек подписывает договор купли-продажи на участок (в особо сложных случаях это договор аренды). И, например, договор с управляющей компанией. Что она будет осуществлять чист­ку дорог, давать воду, вывозить мусор, охранять территорию. Охранять по договору она, кстати, будет въездную группу и общую инфраструктуру поселка. Ежемесячная стоимость определяется по‑разному. Кто‑то обозначает плату с сотки, кто‑то фиксирует одинаковую сумму для всех участ­ков. При этом еще делаются приписки про ежегодные увеличения в зависимости от инфляции и бессрочность договора.

Иногда при покупке ежемесячная сумма еще не определена. Управляющая компания начинает взимать плату после того, как все участки проданы, например. В подавляющем большинстве случаев сроки сдачи поселка девелопер срывает. Где‑то по мелочи, когда не сделана пара дорог в дальних тупиках поселка. Где‑то люди пару лет живут с временным электричеством или в отчаянии роют себе свои скважины. Но и это не самое «веселое», что может быть.

ДНП: Дачное некоммерческое партнерство — это загородный земельный участок, на котором, согласно закону, допускается возведение построек для проживания.

А самая интересная часть заключается в том, что вы покупаете себе только свой участок. Все общие территории (включая дороги) остаются в собственности управляющей компании. Как и коммуникации. И тут начинается простор для творческой деятельности особо одаренных людей. По сути, ежемесячная плата может быть какая угодно. При отказе платить собственников не пускают на территорию. Точнее, пускают, но пешком — машину охранник не пропустит.

Отключают свет, воду. В одном поселке владелец дороги предложил жителям взять ее в аренду за 4 тысячи рублей в месяц с дома (поселок на 300 домов), при этом отвечать за ее содержание и обслуживание они тоже должны были сами. На отказ выполнить странное требование владелец просто перекопал дорогу так, что по ней не может проехать ни одна машина, и жители паркуют автомобили вдоль шоссе. Вы обустраиваете новый дом и вам привезли диван на «Газели»? Заплатите 5 тысяч управляющей компании, вы портите дороги. Таких случаев десятки по всему Подмосковью. И степень их безумия зависит от наглости владельца.

Особо выдающиеся случаи произошли на Новой Риге. Здесь часть поселков принадлежит некоему писателю. Который вроде как вполне уважаем и рукопожатен в некоторых кругах. Писатель проявил почти образцовую наглость для коттеджных поселков. В них происходит почти все вышеперечисленное. Жители ведут с ним натуральный бой. В ответ он ломает трансформаторы молотком и говорит, что будет делать то, что нравится ему, так как он тут хозяин. Жители ходят по судам, выбивают свое право на передачу земель и коммуникаций в общее пользование и создание ДНП вместо управляющей компании. Несколько поселков уже на пути к победе. Тут, правда, писатель понял, что уже обрастает сомнительной репутацией, а это сказывается на продаже новых поселков. Поэтому поселки были разделены по нескольким компаниям, а сами компании переименованы.

ИЖС: Индивидуальное жилищное строительство. Важно знать, что на участке ИЖС разрешается возводить дома или коттеджи высотой не более чем три этажа.

1 сентября вступили в силу поправки в законодательство для ИЖС. Теперь владельцам участков не надо получать разрешение на строительство. И те, кто понимает, о чем речь, оценят новость. Раньше получить РНС было сродни походу за серд­цем единорога, только с куда большими тратами. Надо было получить миллион разных бумажек — ГПЗУ, СПОЗУ, топографию — каждая из которых отнимала время и день­ги. Не так давно перед внесением поправок добавили еще одну фееричную бумажку, справку о культурологической экспертизе.

Смысл ее заключался в том, что вы должны были вызвать археологов на свой участок и доказать, что на ваших шести сотках в поле под Дмитровом нет костей мамонта и шлема князя Игоря. Стоила эта экспертиза от 100 тысяч рублей. После этого со всем ворохом полученных бумажек уже можно было идти за разрешением на строительство. С 1 сентября ничего этого не нужно, правда, только для ИЖС. Вы пишете ровно одну (!) бумажку в администрацию, к которой прикладываете документы на участок и описываете, что и как вы будете строить (СНИПы никто не отменял).

В течение семи дней вам разрешают строить. Если за неделю администрация не дала ответ, вы автоматически получили разрешение. Вот и все.
Так вот к чему последний абзац (кроме поздравлений тем, кто собирается строиться). Если огромная жуткая дыра под названием «разрешение на строительство» начала затягиваться, питаю отчаянную надежду, что и за управляющие компании в коттеджных поселках кто‑то в ближайшее время возьмется.

СНИП: Строительные нормы и правила. В случае их несоблюдения владелец участка и дома может не только быть оштрафован, но и лишиться собственности.