Попав на крючок недобросовестного риелтора, продавец теряет шансы продать квартиру по своей цене
Кто такие «прилипалы». Термин придумал риелтор Сергей Вишняков.
«Я написал первую статью на эту тему для тематического портала, — рассказывает Вишняков. — И с тех пор это достаточно часто употребляемый и понятный в риелторской и клиентской среде термин. На форумах об этом явлении пишут в таком формате, употребляя именно этот термин».
Продажа, в которую вклиниваются «прилипалы», выглядит так: «Они звонят хозяевам продаваемых квартир, а затем под видом клиентов приходят к ним домой, — рассказывает риелтор Светлана Щербакова. — Делают фото и без согласия хозяев квартиры выставляют их недвижимость на продажу с заведомо низкой ценой».
Впрочем, «прилипнуть» недобросовестные риелторы могут и без личного визита.
«Нередко они просто берут фотографии из объявлений клиентов или других агентов и штампуют новые объявления. Их описание часто совсем не соответствует действительности: не совпадает метраж, может быть указан другой этаж или этажность дома, — продолжает Вишняков. — Они не знают реальной задачи сделки и схемы продажи, так что зачастую еще и придумывают что‑то от себя. Например, квартира с легкой альтернативой может превратиться в их устах в свободную продажу. Документы из приватизации на одного собственника — в договор купли-продажи на трех человек».
В любом случае — лот от «прилипал» будет значительно дешевле, чем квартира от собственника или риелтора, работающего с владельцем напрямую. Иногда собственник попадает в лапы «прилипал» сам — владельцу кажется, что чем больше людей будут продавать его квартиру, тем лучше.
Практикуют методы «прилипал» и небольшие агентства — заполняя такими объявлениями свою базу, они создают иллюзию богатой картотеки
В чем опасность. «Прилипала» начинает очень активно рекламировать объект. Он появляется на всех бесплатных рекламных площадках. Иногда и на платных — если там изначально размещено исходное объявление от собственника. Но цена будет ниже как минимум на 200‑300 тысяч рублей, а иногда и на более существенную сумму. «Таким образом реальное объявление становится неконкурентоспособным», — резюмирует Сергей Вишняков.
Кому будет звонить потенциальный покупатель, видя один объект у разных продавцов? Правильно, тому, у кого дешевле. Этот риелтор будет водить покупателей к хозяину. Иногда и многократно. А по исходному объявлению звонков не будет. Продавец начнет сомневаться — за рыночную ли цену он или его основной агент выставили квартиру. В итоге продаст дешевле, еще и «агентские» заплатит «прилипале».
«Размер такой потери у моего клиента — 400 тысяч. При этом изначально цена была «в рынке», не завышенная, — рассказывает Вишняков. — Можно было снять квартиру с продажи и выставить чуть позднее, не поддаваясь на уговоры «прилипал». Но клиенту очень нужны были деньги».
Как «прилипалы» находят клиентов. Наши эксперты рассказывают, как застраховать себя от назойливых посредников. Чаще всего они присасываются к самостоятельным продавцам.
1. Если не хотите работать с риелторами и планируете продавать сами, то из объявления следует убрать любой намек на то, что продает собственник. Лучше замаскироваться под риелтора.
2. Агенты-прилипалы прозванивают и первым делом обращают внимание на объявления с текстами «не посредник», «от собственника» и т. д. Но проверяют и другие объявления.
Ни в коем случае при звонке или визите не нужно соглашаться на то, чтобы кто‑то искал для продавца покупателей. Если это сделали — формально развязали «прилипале» руки.
3. Если звонит покупатель, нужно выяснять подробности: какая схема покупки предполагается, какие деньги — ипотечные или живые. Нередко «прилипала» после таких расспросов ретируется.
4. Не соглашайтесь на предложения агента прийти посмотреть квартиру без клиента-покупателя. «Обычно рассказываются сказки про то, что клиент «с северов, приедет только на сделку», — уточняет Вишняков. Светлана Щербакова категорически не рекомендует разрешать делать при осмотре любые фото, даже если «это муж на покупку квартиры заработал, но он сейчас в командировке».
5. Важно, чтобы в интернете находился только один контакт по продаже квартиры и одна цена, — предупреждает Светлана Щербакова. — Иначе объект покажется подозрительным не только агентам, но и прямым покупателям. Будете искать покупателя мучительно долго и продадите совсем не по той цене, по какой планировали».
Что делать, если к вам «прилипли». «Первым делом нужно зачистить информационное поле. В некоторых базах есть функция «пожаловаться на объявление». Если вашу квартиру неправомерно кто‑то рекламирует, обязательно сообщите об этом модераторам базы недвижимости. Объект уберут с рекламы», — советует Вишняков.
«Постоянно мониторьте интернет на отсутствие в продаже вашей квартиры. Требуйте снять объявления, если таковые находятся. Звоните напрямую «прилипалам» и говорите, что не будете сотрудничать и рассчитывать на комиссионные им не стоит», — настаивает Светлана Щербакова.
Если «прилипалы» изрядно «наследили», то на какое‑то время продажу, увы, придется остановить. Потом выставить квартиру заново — с новыми фото и описаниями.
Источники: независимый риелтор Светлана Щербакова, управляющий в Prime Quality — Сопровождение сделок с недвижимостью, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.
